Valgono di più le case localizzate dove si aprono nuove imprese, quindi c’è più offerta di lavoro, o dove vi sono più persone che praticano sport? Per quanto questa domanda possa apparire scontata, la risposta rivela invece aspetti sorprendenti.

A rivelare connessioni inedite tra prezzi delle case e stili di vita è l’ultima edizione del rapporto “Qualità della Vita 2018”, pubblicato nelle scorse settimane da Il Sole 24 Ore.

Tale Rapporto contiene 48 tabelle che riportano, per ciascuna delle oltre 100 province italiane, la graduatoria e il posizionamento preciso rispetto a una pluralità di indicatori riferiti a sei aree: “ricchezza e consumi”, “affari e lavoro”, “ambiente e servizi”, “demografia e società”, “giustizia e sicurezza”, ed infine “cultura e tempo libero”.

Gli indicatori considerati coprono quindi un’ampia gamma di aspetti che vanno dall’indice di vecchiaia al PIL pro capite; dal tasso di occupazione alla diffusione dell’home banking, fino a toccare la diffusione delle librerie, l’indice di sportività e il tasso di natalità.

L’insieme di queste classifiche fornisce una buona panoramica sulla qualità di vita nelle città italiane. Il Sole 24 Ore, nel presentare le tabelle, stila poi una classifica generale della vivibilità urbana sommando i diversi valori ottenuti rispetto a ciascun indicatore.

Quest’anno, così, Milano ha conquistato il titolo di città con la migliore qualità urbana, primato che lo scorso anno era toccato a Belluno.

Le 48 tabelle possono rivelare molti dati curiosi quando sono analizzate complessivamente come un unico database. In altre parole, gli oltre 4000 valori numerici che fotografano lo stato di salute dei capoluoghi di provincia italiani possono essere usati per svelare connessioni che altrimenti rimarrebbero nascoste.

Abbiamo quindi calcolato, con un programma di statistica, le correlazioni che legano queste 48 tabelle. L’idea è che alcuni indicatori non siano indipendenti tra loro (come ad esempio il PIL pro capite e il tasso di occupazione), e che quindi studiare il legame fra tali indici possa rivelare qualche aspetto in più sui meccanismi che innervano le nostre città.

Ci siamo così serviti dell’indice di correlazione: un numero compreso tra -1 ed 1 che esprime proprio la forza con cui due grandezze numeriche sono collegate tra loro. Quando tale indice vale +1 ci si trova di fronte alla massima correlazione possibile, ossia la proporzionalità diretta. E’ ad esempio quello che si ottiene calcolando come varia il pagamento effettuato a un distributore rispetto al carburante prelevato: raddoppiando i litri erogati dalla pompa si paga il doppio.

L’indice di correlazione di due misure completamente indipendenti tra loro è invece prossimo allo zero, mentre due grandezze con indice di correlazione -1 sono collegate da un rapporto di proporzionalità inversa: quando la prima cresce, la seconda diminuisce.

Tra gli indici esaminati dal Sole 24 Ore vi sono i prezzi medi di vendita delle case, e noi abbiamo così calcolato come questa variabile sia collegata alle altre 47 del rapporto sulla qualità urbana.

In alcuni casi le associazioni ottenute sono abbastanza scontate, qualcun’altra ha invece riservato qualche sorpresa.

Tra quelle meno sorprendenti vi è per esempio la forte correlazione esistente tra i prezzi al metro quadro delle abitazioni e il Pil pro capite, con un indice di correlazione dello 0,73. In pratica, nelle città dove si guadagna di più le case son vendute ad un prezzo più elevato. Risultato simile si è ottenuto per i depositi pro capite (0,72) o per la penetrazione dell’home banking (0,76).

In altri casi sono emerse suggestioni più interessanti, come quella esistente con i valori del city rate, ossia il barometro delle smart city proposto dall’indice del Forum PA 2018. La correlazione misurata in questo caso è pari allo 0,71: segno che la “smartizzazione” di una città è legata alla crescita dei valori immobiliari.

Interessante è anche notare la correlazione esistente tra gli spettacoli e la spesa al botteghino con i prezzi delle case. Qui il valore calcolato è pari allo 0,63: segno che la cultura è un indicatore da non trascurare. Allo stesso modo, anche la presenza di impianti sportivi assume un valore moderatamente significativo, in quanto la sportività di una città presenta un tasso di correlazione positivo pari allo 0,51 con i prezzi di vendita delle abitazioni.

Va sottolineato che l’indice di correlazione non rivela legami di casualità, ossia non è possibile affermare che il tasso di sportività sia una causa della crescita dei prezzi immobiliari o invece valga il viceversa: tuttavia, quello che è certo è che tali valori sono in qualche modo connessi.

Ancora, il confronto delle relazioni esistenti tra le 48 tabelle rivela che il valore del mercato immobiliare sembrano essere poco influenzato dal rischio idrogeologico (-0,18), dagli indici relativi alla giustizia e sicurezza (-0,04), dai furti di autovetture (0,02), come pure dal numero di imprese registrate (-0,016).

Insomma se si vuole investire in real estate sembrerebbe che sia meglio puntare verso quelle città dove lo sport cresce, rispetto a quelle dove invece nascono nuove imprese.

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