Un commento alla Legge 18/2019 della Regione Lombardia

Fonte: Quotidiano Immobiliare

Cominciamo, con il contributo di Andrea Carobene (Gruppo United), la pubblicazione di una serie di commenti alla legge 18/2019 della Regione Lombardia in materia di “Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente” appena pubblicata sul Bollettino Ufficiale. Chi avesse interesse ad aggiungere la sua voce ai commenti che pubblicheremo è invitato a intervenire. (Red.)

Il paesaggio urbano italiano è macchiato da una miriade di edifici urbani abbandonati e aree dismesse. Secondo i dati del Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, solamente in Lombardia le aree abbandonate sono 3393, distribuite su 650 Comuni; aree che occupano quasi 5000 ettari, e che includono ben 914 siti da bonificare.
È a questa situazione che la Regione Lombardia ha voluto rispondere con la Legge Regionale 18 “Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente”, appena pubblicata sul suo Bollettino Ufficiale.
A parere di chi scrive si tratta di una legge importante, che introduce una serie significativa di premialità e penalità per chi possiede edifici o aree dismesse, e che vuole porre rimedio a una situazione che ha impatti pesanti tanto sul versante ambientale quanto su quello sociale. Una legge che rappresenta anche una leva significativa per chi opera nel real estate.
I meccanismi di premialità sono importanti e comprendono l’aumento dell’indice di edificabilità fino al 20% (Art. 3 Comma 5, incrementabile di un ulteriore 5%); la riduzione del contributo di costruzione dovuto al 50% (Art. 4, Comma 1); la deroga all’altezza massima prevista nel PGT nel limite del 20%; la modifica alla destinazione d’uso in deroga alle indicazioni del PGT, la possibilità di cambio di destinazione d’uso per tutti gli edifici rurali dismessi e così via.
Queste premialità si accompagnano alle penalità per chi deciderà di non riqualificare le aree dismesse di sua proprietà (Art. 4). Entro sei mesi i Comuni dovranno preparare l’elenco degli immobili dismessi da oltre cinque anni che causano degrado (anche solamente sul versante urbanistico-edilizio). Il proprietario avrà quindi tempo tre anni per eccedere ai benefici concessi dalla legge regionale. Qualora non desse il via al progetto di riqualificazione entro questo termine, ogni Comune dovrà effettuare un’ingiunzione con una scadenza di un anno per la demolizione o l’attuazione degli interventi necessari di messa in sicurezza.

La stessa legge prescrive poi maggiorazioni del contributo al costo di costruzione per gli interventi di logistica o autotrasporto quando questi sono effettuati fuori dalle aree di rigenerazione (Art. 4) o per quelli che consumano suolo agricolo.
La logica della norma è quindi chiara: spingere lo sviluppo immobiliare verso le aree o gli edifici che necessitano di rigenerazione. È anche incentivato l’uso temporaneo degli edifici dismessi.
In alcuni casi le premialità sono riconosciute, per quanto riguarda il patrimonio edilizio esistente, (Art. 3 Comma 5), guardando la tipologia degli interventi che si vogliono realizzare, come ad esempio servizi pubblici e sociali o la tutela e restauro di immobili di interesse storico ed artistico.
Tuttavia, la vera novità di questa legge è che tali premialità sono riconosciute anche sulla base delle modalità operative con la quale si attuano gli interventi di rigenerazione, indipendentemente dalla futura destinazione d’uso.
In particolare, l’aumento dell’indice di edificabilità è riconosciuto quando si applicano “sistemi integrati di sicurezza e di processi di gestione dei rischi dei cantieri, basati sulla tracciabilità e sulle attività di controllo, con particolare riferimento al movimento terra e alla tracciabilità dei rifiuti, che si basino su tecnologie avanzate”, tra cui la geolocalizzazione, la videosorveglianza e la protezione perimetrale per prevenire il “rischio di reato nel corso di tutte le fasi dei cantieri”. La tracciabilità delle operazioni di trasporto, ma anche quella relativa allo smaltimento connesso alle operazioni di bonifiche, diventa quindi un elemento premiante con lo stesso peso della “riqualificazione ambientale e paesaggistica” o alla “realizzazione di interventi destinati alla mobilità collettiva”.
La legalità viene così considerata come un bene comune alla stregua della tutela del paesaggio. Legalità che non è però vista come un desiderio, ma come un obiettivo concreto e misurabile, ottenibile attraverso l’adozione di specifici strumenti tecnologici come la tracciabilità e, aggiungerei io, anche la notarizzazione di tutti i movimenti, per poter sempre ricostruire a posteriori tutto ciò che avviene all’interno dei cantieri.
Una legge quindi importante e innovativa, e che raccoglie molte esperienze già in atto nel nostro Paese, tra cui la riqualificazione delle ex aree Falck.
Una norma che, spero, farà scuola in Italia.

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